2020 년의 상업용 부동산 전문가들은 상가 부동산 부문이 투자자들에 의해 타격을 받고 있으며, 물류창고 부동산은 꼭대기까지 올랐다고 합니다. 이러한 정서가 대부분이지만 2021년 상업용 부동산에서 흐름이 달라질수 있을 수도 있을것으로 생각하고 재검토 되고 있습니다.
시장 전문가들은 코로나 바이러스 전염병이 인식을 왜곡했는지 여부를 식별하려고 노력하고 있습니다. 예를 들어 상가 부동산에서는 숨겨진 가치가 있을수 있고 산업 분야에서는 숨겨진 위험이있을 수 있습니다.
CoStar 데이터에 따르면 소매, 특히 쇼핑몰과 쇼핑 센터는 가장 밑바닥에있는 것으로 널리 간주되며 기업은 연간 총 11,100 개 이상의 매장을 폐쇄 할 계획을 발표했습니다. 부동산 판매량이 급격히 감소하여 거래 가격을 결정하기가 어려웠습니다. 그러나 기본 시나리오에서 CoStar는 판매 가격이 9 % 하락한 것으로 추정합니다. 최악의 시나리오에서 가격은 거의 30 % 하락할 수 있습니다.
Stack에서는 최상위에서 산업 부문에 대한 투자자의 매력으로 평균 가격이 급격히 상승했습니다. CoStar에 따르면 평방 피트 당 거래 가격은 2020 년 초 약 97 달러에서 3 분기 말 약 128 달러로 거의 32 % 증가했으며 10 년 만에 가장 빠르게 상승했습니다.
오프라인 소매업의 쇠퇴를 주도하는 것은 소비자가 온라인에서 더 많이 구매하고 매장에서 더 적게 구매하는 전자 상거래 판매의 확대입니다. 이러한 추세는 온라인 상품을 저장하고 유통 할 수있는 산업 자산에 대한 수요를 증가 시켰습니다.
로스 앤젤레스 CBRE National Partners의 부회장 인 Barbara Perrier는 이메일을 통해 "“Industrial is the true winner"라고 이메일을 통해 CoStar에 전했습니다. "우리는 특히 2020 년 전자 상거래 회사로부터 전례없는 세입자 수요를 보았으며. 2021 년에도 계속 될 것입니다.”
Perrier는 전망은 새로운 진입자가 산업 시장과 전자 상거래에 진입하고 있다는 사실을 고려한다고 말했다. 또한 소매 및 사무실 투자자들은 새로운 산업의 주도에 초점을 맞추고 있습니다.
Chopp, 잠시 멈추게하는 것은 비즈니스로서의 전자 상거래의 대유행 확대이다. 하나의 경우, 소매는 단순히 제품을 온라인으로 제공하는 것 이상입니다. 소매업은 실제 쇼핑 경험과 개인적인 상호 작용을 포함하는 고객 만족을 요구합니다. 유통 센터에서 수행되는 전자 상거래는 그러한 경험이나 서비스 수준을 제공하지 않으며 자체 물류 및 운송 비용이 따릅니다.
CBRE조차도 올해 온라인 휴가 구매액 705 억 달러가 반환 될 것으로 예상합니다. 그리고 그것이 산업 시설에서 거래되는 동안, Chopp은 또한 전염병이 사라지면서 쇼핑객이 결국 상점으로 돌아올 이유 중 하나라고 생각합니다.
“상가소유주가 완전 막혀 있다고만 생각하지 않습니다. 소매 임대인은 그 이상을 제공해야합니다. 그리고 그것은 소매업이 죽었고 산업이 갈 길이라는 진부한 상투와 직접적인 충돌입니다.”라고 Chopp은 말했습니다.
그는 전자 상거래의 개념이 계속 성장할 것이라는 데 의문의 여지가 없지만 투자자들이하는 것처럼 보이는대로 모든 것에 참여하는 것을 정당화하지 못한다고 그는 말했다.
뉴욕시 부동산 컨설턴트 인 Ariel Property Advisors의 전 무이자 부사장이자 창립 멤버 인 Victor Sozio는 소매업의 상승과 산업의 하락을 평가하는 데 촙만큼 멀지 않지만 소매와 일부 위험에 대한 보상을보고 있습니다. 산업에서 발생합니다.
Sozio는 CoStar에 이메일을 통해“더 많은 투자자들이 소매 및 호텔 부문의 최근 트라우마를 장기적인 관점에서 자본 스택을 획득하거나 어떻게 든 참여할 수있는 기회로보기 시작했습니다. "앞으로 현실적이고 지속 가능한 가정을 해결하는 것은 어려운 일이지만 일부는 인수에 더 익숙해지기 시작했습니다."
Sozio는 여전히 산업이 좋은 상승 잠재력을 가진 더 안전한 놀이라고 생각하지만, "나는 새로운 프로젝트가 역사적으로 높은 임대료를 가정하고 있다고 생각하며 위험을 수반합니다"라고 덧붙였습니다.
Sozio는 여전히 산업이 좋은 상승 잠재력을 가진 더 안전한 놀이라고 생각하지만, "나는 새로운 프로젝트가 역사적으로 높은 임대료를 가정하고 있다고 생각하며 위험을 수반합니다"라고 덧붙였습니다.
산업 부문에 대한 또 다른 위험은 전자 상거래를 수용하기 위해 매장 소매 또는 스트립 쇼핑몰을 재배치하는 것이며, 이는 소비자를 쇼핑몰과 쇼핑 센터로 다시 데려 올 수 있습니다.
로스 앤젤레스 뉴 마크의 미국 자본 시장 공동 책임자 인 케빈 섀넌은 산업 수요를 이끄는 추세가 대유행 이전에 있었기 때문에 산업이 여전히 다리가 있다고 생각합니다. 그러나 그는 소매업이 너무 가혹한 처벌을 받았다는 데 동의했습니다.
“백신이 널리 배포되면 소매점은 예상보다 빨리 회복 될 것이며, 특히 잘 설계된 센터가 제공하는 사회 및 생활 양식 측면에 우리 인구가 굶주 리기 때문에 유행성 전염병이 전염 된 인기 센터가 빠르게 인기를 얻게 될 것입니다.”라고 Shannon은 말했습니다.
"펜대믹으로 인해 기능적으로 노후화 된 많은 센터의 쇠퇴가 가속화되었으며, 전염병으로 인해 더 빨리 더 높은 용도로 더 나은 용도로 용도가 변경 될 것입니다."
Colliers International의 다가구 투자 그룹의 수석 부사장이자 전국에 지분을 보유한 개인 투자자 인 James Devincenti는 산업과 소매 모두에 악영향을 미칠 수 있습니다.
Devincenti는 CoStar에 "산업은 과장되고 단일 테넌트 소매와 동일한 위험을 가질 수 있습니다."라고 말했습니다. “세입자는 파산 신청을하고 임대 계약을 이어가지 못하게 됩니다. 세입자가 이사를 나가면 100 % 빈 건물이 있습니다. 임대가 나오면 이사를하거나 임대료 감액을 요청할 수 있습니다.”
시카고에있는 The Boulder Group의 사장 인 Randy Blankstein은 소매업의 죽음이 너무 넓은 붓으로 그려지고 있다고 생각합니다. 소매 업체는 사라지지 않고, 새로운 위치로 이동합니다.
“밀폐 된 쇼핑 센터의 약점이 드러나면서 과거에 쇼핑몰에서 운영하던 소매 업체는 앞으로 더 편리하고 접근하기 쉬운 독립형 패드 또는 작은 스트립 센터로의 이전을 고려할 가능성이 높습니다.
이것은 넷리스 소매의 성장과 공급을 가속화 할 것입니다.”라고 Blankstein은 말했습니다.
폐쇄 형 쇼핑몰과 식료품이없는 소매 쇼핑 센터는 어려움을 겪고 있지만 순 임대 소매 부문의 자본화 비율이 줄어들고있어 부동산 가격이 상승하고 투자자가 더 많은 가치를 느끼고 있음을 알 수 있습니다
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