미국 부동산이 HOT 했던 이유를 생각 해봣습니다.
1. 포스트 코로나
2. 공급부족 현상
3. 역대 최저 금리
4. 원자재가격 폭등
1. 포스트 코로나 : 코로나 바이러스로 인하여 ‘펜데믹’ 이라는 단어가 있는줄도 몰랐엇는데요. 이제는 모두가 다 알게 되는 단어가 되었죠. 코비드 19.으로 우리의 일상의 큰 변화가 생기며, 직장에서, 학교에서 줌으로 공부를 하고, 원격근무를 하고, 병원의 진료도 원격진료를 지원하고 웬만한 제품은 온라인 구매를 하고, 홈트레이닝,넷플릭스, 유튜브로 취미 생활을 하는 등 등을로 변화 되면서 집이 직장이 되고, 학교가 되고, 휘트니스가 되었습니다. 그래서 집의 중요도가 상한가를 달리면서 집값 상승 랠리를 펼치었습니다. 2021년에 지역에 따라 편차는 있으나 집값 상승이 20-30% 상승햇습니다. 엄청난 상승 속도 인거죠.
2. 공급부족 현상
집의 중요도가 올라가면서 바이어들은 집의 필요성을 가지게 되면서 수요공급의 큰 차이를 보였습니다. 그러다 보니 집값은 부르는게 값이 되는 상황이 발생하게 되고요. 오퍼 수락이 하늘의 별따기 처럼 어렵다보니, 바이어 스스로 가격을 더 더 올려서 가격을 올리고 올려서 당락을 결정하는 것으로 되었습니다.
시장에 나오는 매물의 수량이 코로나 이전과 비교 하면 4분의 1정도에 불과 합니다.
더구나 주택시장에 기관투자가, 기업들의 구매가 높아지면서, 매물 부족 현상은 더 심화 되었습니다. REDFIN에 따르면 기업이나 기관에서 구입한 주택이 2분기에 전체 구매의 16.1%를 차지했다고 합니다. 이들은 공급이 제한된 시장에서 현금을 가지고 일반 주택 구매자보다 높은 입찰가를 제시할 수 있다는 것 입니다.
2022년에는 좀 더 원활한 공급이 수급되기를 기대 해봅니다.
3. 역대 최저 금리
이자율은 기본적으로 정부의 정책에 따라서 움직이는 경우가 많다고 봅니다.
지난 2년은 모기지 이자율에 관심을 갖고 있는 사람이라면 누구에게나 흥미로운 해였습니다. 연준이 코로나19 팬데믹에 대응하여 연방기금 금리를 인하한 후 2020년에 금리가 꾸준히 하락했습니다. 그 이후로 조금씩 증가했지만 여전히 낮습니다.
모기지 금리의 현재 상황
프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 2021년 11월 29일로 끝나는 주의 평균 30년 고정 모기지 이자율은 3.11%였습니다. 이는 2020년 같은 주에 2.72%에서 약간 상승했지만 여전히 매우 낮습니다.
데이터 분석 회사인 CoreLogic에 따르면 주택 가격은 2020년 9월부터 2021년 9월까지 18% 상승했습니다.
지금까지의 모기지 이자율을 잠깐 살펴보면,
현재의 모기지이자율이 역대 최저치라는 것을 실감 하실듯 합니다.
최고의 이자율은 1981년의 18% 이상이 되었어던 때이고요.
금융위기 나기 바로 이전 2007년의 이자율은 6.5% 정도 이었구요.
최근의 최저의 집값의 바닥이라고 하는 2012년의 이자율은 3.75% 정도 였습니다.
그리고 코로나 바이러스 사태 이전의 2019년의 이자율은 4.75-3.75% 이었습니다.
2021년 현재는 2.875% 정도 됩니다.
4 .물가상승
글로벌 상품 랠리, 수요 증가, 임금 압력, 공급망 붕괴 및 작년의 낮은 기저 효과로 인해 인플레이션이 연준의 목표인 2%를 9개월 연속 상회했습니다..
2021년 11월 미국의 인플레이션은 6.8%까지 치솟았습니다. 1982년 6월 이후 가장 높다고 합니다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 2022년에 인플레이션이 2.6%로 완화될 것이라고 믿습니다.
코로나19 변종, 노동력과 공급 부족, 기록적인 집값이 실제 경제 상황에 영향을 미쳣습니다.
주택관련하여 목재를 비롯한 건축자재 가격이심하게는 몇배가 상승을 했죠.
이로 인하여 기존 주택의 가격에도 영향을 미치고 있지만,
새 단독 주택, 타운홈 또는 콘도를 구입하는 경우 계약에 에스컬레이션 조항에 대한 것을 되어 있는지를 확인 해보셔야 합니다.
빌더 들은 자재 비용의 변동성을 커버하기 위해 에스컬레이션 조항으로넣기 시작했기 때문입니다.
이러한 조항은 주, 건축업자 및 각 주택/프로젝트에 따라 다를 수 있습니다.
건축업자의 에스컬레이션 조항은 이제 새 주택 계약의 일반적인 부분입니다. 자재비 급등시 건축주를 보호합니다. 증가분은 대부분 구매자가 부담합니다.
또한 증가가 너무 큰 경우 무효화할 수 있는 옵션을 제공하여 구매자로서 어느 정도 보호를 제공할 수 있습니다.
물가상승을 헷지 할 수 있는 투자 방법으로 부동산이 1순위가 아닌가 생각해 봅니다.
오미크론의 영향
지켜봐야 하는 상황이기도 합니다.
2021년도 한 해 동안 성원해 주심에 다시 한번 감사드립니다.
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