주식 시장의 다우지수가
30,000대가 무너졋습니다.
비트 코인도 무너져 내리고 있습니다.
연준은 ‘자이언트 스텝’으로 성큼 성큼 다가 오고 있습니다.
스테그 플레이션에 대한 우려도 높아만 가고 있습니다.
이자율이 이렇게까지 급하게 올라갈 것이라고는?
인플레이션이 이렇게 까지 오래 갈 것 이라고?
코로나 바이러스도 이렇게 몇년에 걸쳐 계속 될 것이라는 것?
거기다가 우크라이나 전쟁이 일어 날 것인지를?
알지 못 했습니다. 우리는 완전 불확실성 시대에 살고 있습니다.
부동산 시장도 2020년 이후에는 종잡을 수 없이 매우 변화 무쌍 합니다.
올 하반기 부동산 시장은 어떻게 전개 될까요? 같이 생각 해보시면 좋겟습니다.
수요 공급의 법칙에 따라서 우선 바이어 입장에서 생각해 보겟습니다.
1. 주택 구매 비용이 증가
그렇다고 소득이 갑자기 확 올라가기는 힘들 것입니다.
$1,000,000 구매 금액의 주택을 20% 다운페이먼트를 하고 $800,000융자를 받아서 구입한다고 가정을 한다면, 이자율이 3% 일때에 월 모기지 지불액은 3,372.83 월 소득액은 $10,000 연소득 $120,000
같은 조건에서 이자율이 6% 이라면 $4,796.40 이 됩니다. 이자율 차이로 월 $ 1,423.57 을 더 지불 해야 월 소득액이 $14,000 정도 되어야 연소득 $168,000
차이는 나는 금액을 계속해서 5년간 $85,414.20 더 지불 10년 간 $170,828.40 더 지불
10년 동안 거주 하게 되면 17% 더 지불 하는 것 17% 비싸게 구매 한다.
그러나 이자율이 다시 조정, 재융자 선택 주택 매물은 급격한 증가가 아닌 조금씩 증가 될 것으로 그러나 시장에 머무르는 기간 길어 질것으로 여겨 집니다.
만약 집을 매매 하셔야 한다면, 시세보다 좀 더 낮게 하시는 것도 좋은 방법 이라고 봅니다.
현재의 매물 인벤토리 현황은 다음과 같습니다.
참고 하시기 바랍니다.
2. 인플레이션이 8.5%
물가지수, 인플레이션 지수 챠트를 보시면 팬데믹 이후 엄청나게 올랐죠.
모기지 이자율이 4 % 정도 일때 물가지수2.5%
모기지 > 물가지수
모기지 이자율 2-3% 일때 물가지수는 2%가 못 미쳣다
모기지 > 물가지수
모기지 이자율 5.5% 물가 지수 8.5%
모기지<물가지수
인플레이션이 빨리 제자리를 찾았으면 하는 바램 입니다.
그러나 안타깝게도 시간이 꽤 지속 될 것이라는 전문가들의 의견 이기도 합니다.
미국에서 주택을 구입 할 때에 대부분은 융자를 받아서 구매를 합니다.
부동산과 융자는 직접적인 관계에 있습니다.
지난 2여년 동안에 우리는 사상 최저의 이자율 2% 대까지 있다는 것을 보았습니다.
그래도 4% 이자율까지는 공급은 바닥이고 수요가 많아서 바이어는 주저 하지 않았는데요. 5%를 넘어 6%대로 가고 있게 되니 바이어는 ‘이거 뭐지’ 이거 사야하나” 하는 생각을 하게 되겟죠. 바잉 파워 내려가고 있다는 겁니다.
똑같은 소득이고, 신용 조건 이지만 융자을 받을 수 있는 금액이 확~ 내려 갔습니다.
이자율에도 싸이클이 존재합니다. 앞으로 이 싸이클을 보면서 준비하시는 것이 좋을 것 입니다.
3. 지역별 주택 가격 흐름
오렌지 카운티 지역별 주택 가격 흐름의 챠트를 같이 한 번 보실 까요?
얼바인의 주택 가격 흐름챠트를 을 보시면요 살짝 꺽임새를 보실수 있죠
그러나 2020년 5월과 2022년 5월 가격을 비교해보면 약 52.7% 상승 한 것으로 나타 납니다.
요바린다의 주택 가격 흐름도 마찬가지로 살짝 조정세를 보이고요.
2020년 5월 비교 하면 약 56.8%의 상승을 기록 햇네요.
나중에 요바린다 한번 소개 하려고 합니다.
뉴포트 비치 지역은 2020년 비교 약 42% 상승하였습니다.
이 지역의 챠트는 오르락 내리락의 폭이 짧고 높은 편인데요.
보통 주택 가격이 높은 지역의 이렇게 불규칙하게 나타나는 편입니다.
플러튼은 아직은 내림 영향권에 들어온 것 같지 않습니다.
가격 추이를 보면요. Irvine : 2020년 5월 중간판매가격이 $872,444 이었고
2022년 5월의 중간 판매가격은 $1,332,500 입니다. 2년간 약 52.7%가 상승했습니다.
Yorba Linda : 2020년 5월 중간판매가격이 $814,888 이었고
2022년 5월의 중간 판매가격은 $1,277,500 입니다.
2년간 약 56.8%가 상승
엄청난 가격 폭등이었다라고 표현 해도 될 것 같습니다. 그동안 미친 집값이었다면, 이젠 미친 이자율이 되었습니다.
폭등 이자율에 집값이 조정 되고 있습니다.
얼마나 내려 갈까요? 주식 내려가는 것 보니 20-30% 내려가는것이 금방이긴 하던데요.
주택시장은 그렇게 빨리는 아니지만,
2022년 하반기 부동산 시장은 알라스카 빙하기로 들어가지 않을까 ? 합니다.
하반기에 실질적으로 주택 가격이 얼마나% 하락 할까요?
여러분들께서 댓글로 가격 하락 예상치를 %남겨 주세요
어떤 시장에서든 집을 사는 것은 지극히 개인적인 결정일 것입니다.
주택은 대부분의 사람들이 일생에 한두 번 구매하는 가장 큰 금액의 결정이기 때문에
안전투자 하는 것이 가장 중요할 것 입니다.
주택 구매를 계획하셧다면 ‘기다리자’ 입니다.
즉 속도를 늦추것이 좋다 라고 말씀드립니다.
주택 매매를 하셔야 한다면, 전략이 필요 할 것이고요.
부동산 시장의 모습은 매우 다양합니다.
이것이 정답이다…이런것은 없습니다.
앞으로 유용성이 낮은 지역의 주택 가격은 조정을 거치고 하락으로 가는 속도가 좀 더 높을 것이고요. 희소성이 높은 지역은 집값에 대한 변화가 그리 높지 않을 것으로 봅니다.
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